Der erste Schritt
Erst die Einordnung, dann die Frage
Warum in Österreich fast jede Mietfrage mit derselben Vorfrage beginnt.
Zwei Wohnungen in derselben Straße können völlig verschiedenen Regeln unterliegen. Das Mietrechtsgesetz gilt in Österreich nämlich nicht für jedes Mietverhältnis im selben Umfang, sondern in drei Stufen: Vollanwendung, Teilanwendung und Vollausnahme. Baujahr, Art des Objekts und die Zahl der Mietgegenstände im Haus entscheiden darüber – und mit ihnen, ob dein Mietzins überhaupt begrenzt ist, wie lange befristet werden darf und wie leicht dir gekündigt werden kann. Wer diese Vorfrage überspringt, diskutiert über Ansprüche, die es in seiner Stufe gar nicht gibt. Deshalb steht sie hier ganz vorne.
Das Wichtigste in Kürze
- Das MRG kennt drei Stufen. Welche gilt, hängt vor allem an Baujahr, Objektart und der Zahl der Mietgegenstände im Haus.
- Nur in der Vollanwendung ist der Mietzins beschränkt. In der Teilanwendung sind lediglich Kaution, Befristung, Kündigungsschutz und Eintrittsrechte geregelt.
- In der Vollausnahme gilt allein das ABGB (§§ 1090 bis 1121) – dort bestimmt der Vertrag praktisch alles.
- Bei einem befristeten Vertrag kannst du als Mieter nach einem Jahr zum Monatsletzten mit drei Monaten Frist kündigen – frühestens endet er damit nach 16 Monaten.
- Dieses Kündigungsrecht ist unabdingbar: Eine gegenteilige Vertragsklausel ändert daran nichts.
- Der Vermieter kann im Vollanwendungsbereich nur aus wichtigen Gründen und nur gerichtlich kündigen (§§ 30, 33 MRG).
Der Richtwert
Was dein Hauptmietzins höchstens sein darf
Der Richtwert ist nicht die Miete – er ist der Ausgangspunkt einer Rechnung.
In der Vollanwendung des MRG ist der Hauptmietzins der Höhe nach begrenzt. Bei den meisten Altbauwohnungen gilt dabei der Richtwertmietzins (§ 16 Abs 2 MRG). Der Richtwert selbst wird nach dem Richtwertgesetz kundgemacht und seit dem 3. Mietrechtlichen Inflationslinderungsgesetz jährlich angepasst.
Seit 1. April 2026 gelten diese Werte je Bundesland – die Anpassung war heuer mit einem Prozent gedeckelt:
- Wien 6,74 €/m² · Burgenland 6,15 € · Niederösterreich 6,92 €
- Oberösterreich 7,30 € · Kärnten 7,89 € · Tirol 8,22 €
- Steiermark 9,30 € · Salzburg 9,31 € · Vorarlberg 10,35 €
Bemerkenswert daran: Wien hat nach dem Burgenland den niedrigsten Richtwert Österreichs – deutlich unter Salzburg oder Vorarlberg. Wer in Wien eine Altbauwohnung mietet und deutlich mehr als sieben Euro pro Quadratmeter Hauptmietzins zahlt, sollte genauer hinsehen.
Denn aus dem Richtwert wird der zulässige Betrag erst durch Zu- und Abschläge: Stockwerkslage, Ausstattung der Wohnung, Ausstattung des Gebäudes und Erhaltungszustand fließen ein (§ 16 Abs 2 MRG). Bei einem befristeten Vertrag sinkt der Höchstbetrag zusätzlich um 25 Prozent (§ 16 Abs 7 MRG).
Lagezuschlag
Lagezuschlag: Welche Voraussetzungen gelten?
Überdurchschnittliche Lage und rechtzeitige schriftliche Information gehören zusammen.
Ein Lagezuschlag erhöht den Ausgangswert. Zulässig ist er nur, wenn beides zutrifft:
- Die Liegenschaft liegt in einer überdurchschnittlichen Lage. Maßstab ist die Lage im Vergleich zur durchschnittlichen Lage im selben Gebiet – nicht das eigene Empfinden vom Grätzel.
- Die dafür maßgebenden Umstände wurden dir schriftlich bekanntgegeben, und zwar „bis spätestens bei Zustandekommen des Mietvertrages“ (§ 16 Abs 4 MRG).
Prüfe auch die schriftliche Information. Steht im Vertrag nur ein Betrag, ohne dass die Lage begründet wurde, fehlt die gesetzliche Grundlage für den Zuschlag – unabhängig davon, wie gut die Lage tatsächlich ist. Es lohnt sich also, zuerst in den eigenen Mietvertrag zu schauen, bevor man über die Lage diskutiert.
Wie du es überprüfen lässt: In Wien und einigen anderen Gemeinden führt der Weg über die Schlichtungsstelle, sonst direkt zum Bezirksgericht. Das Verfahren dort ist ausdrücklich darauf angelegt, dass man es ohne anwaltliche Vertretung führen kann.
Die Prüffrist und die Rückzahlung sind zwei Fragen: Eine überhöhte Mietzinsvereinbarung musst du grundsätzlich binnen drei Jahren ab Abschluss bei Gericht beziehungsweise Schlichtungsstelle geltend machen (§ 16 Abs 8 MRG). Bei befristeten Hauptmietverträgen endet diese Frist frühestens sechs Monate nach Auflösung oder Umwandlung; für Rückforderungen gilt in diesem Fall eine zehnjährige Verjährungsfrist. Bewahre Zahlungen und Vertragsfassungen auf und lass den maßgeblichen Zeitraum konkret prüfen.
So funktioniert's
In vier Schritten zur eigenen Einordnung
Von der ersten Frage bis zum vorbereiteten Gespräch – alles in einer App.
Wohnsituation schildern
Beschreib deine Lage oder fotografiere den Mietvertrag. Anwalt GURU fragt nach dem, worauf es in Österreich ankommt – Baujahr, Objektart, Zahl der Mietgegenstände – und recherchiert dazu in einer echten juristischen Datenbank. Die verlinkten Fundstellen kannst du im Original nachlesen.
Stufe klären, Ansprüche sehen
Du erfährst, ob dein Mietverhältnis eher in die Voll-, die Teilanwendung oder in die Vollausnahme fällt – und was daraus folgt: Ist der Mietzins begrenzt? Wie lange bindet die Befristung? Wie stark ist dein Kündigungsschutz?
Falldokument für die Mietberatung erstellen
Fasse Mietbeginn, Befristung, Hauptmietzins, Zu- und Abschläge sowie deine Fragen im Falldokument zusammen. Ergänze den Mietvertrag und die letzte Vorschreibung. Prüfe Beträge und Daten, bevor du die Übersicht zur Mietberatung oder in die Kanzlei mitnimmst.
Vorbereitet ins Gespräch
Mit Mietvertrag, Vorschreibung und Falldokument kannst du gezielt nach dem zulässigen Hauptmietzins und möglichen Fristen fragen. Bei der Mieterhilfe, Arbeiterkammer oder in der Kanzlei ist so erkennbar, welcher Punkt dir unklar ist.
Kontrolle statt Kontrollverlust: Es ist deine Wohnung. Geh in das Gespräch, als hättest du dich vorbereitet – weil du es hast.
Anwendungsbereich
Die drei Schutzstufen des Mietrechtsgesetzes
Von vollem Schutz bis reiner Vertragsfreiheit – und woran du deine Stufe erkennst.
Stufe 1
Vollanwendung
Der volle Schutz – inklusive Mietzinsgrenzen
Typische Fälle
- Mietwohnungen in Gebäuden, errichtet vor dem 1.7.1953, mit mehr als zwei Mietgegenständen
- vermietete Eigentumswohnungen in Gebäuden, errichtet vor dem 9.5.1945, mit mehr als zwei Mietgegenständen
- Wohnungen in gefördert errichteten Mietwohnhäusern mit mehr als zwei Mietgegenständen
Hier greifen die Mietzinsbeschränkungen und der starke Kündigungsschutz des MRG. Wer in dieser Stufe wohnt, ist am weitesten von der reinen Vertragsfreiheit entfernt – und hat die meisten Ansprüche in der Hand.
Stufe 2
Teilanwendung
Nur vier Themen sind geregelt
Typische Fälle
- frei finanzierte Neubauten mit Baubewilligung nach dem 30.6.1953
- vermietete Eigentumswohnungen in Gebäuden mit Baubewilligung nach dem 8.5.1945
- Dachbodenausbauten mit Baubewilligung nach dem 31.12.2001
- Zubauten mit Baubewilligung nach dem 30.9.2006
Es gelten nur die Bestimmungen zu Kaution, Befristung, Kündigungsschutz und Eintrittsrechten. Die Mietzinsbeschränkungen greifen hier nicht – über die Höhe entscheidet der Vertrag.
Stufe 3
Vollausnahme
Das MRG gilt gar nicht
Typische Fälle
- Ein- und Zweiobjekthäuser bei Verträgen ab dem 1.1.2002
- Dienstwohnungen
- Wohnungen ausschließlich zur Erholung oder Freizeitgestaltung; bestimmte kurzfristige beruflich bedingte Zweitwohnungen
- Beherbergungsbetriebe und Heime
- karitativ vermieteter Wohnraum
Es gelten die allgemeinen Mietbestimmungen des ABGB (§§ 1090 bis 1121) mit weitgehender Vertragsfreiheit. Auch hier gelten allgemeine gesetzliche Grenzen und gegebenenfalls Konsumentenschutz; prüfe den Vertrag daher sorgfältig.
Woran du dich orientieren kannst: Ein Altbau mit vielen Wohnungen spricht für die Vollanwendung, ein frei finanzierter Neubau für die Teilanwendung, ein Ein- oder Zweifamilienhaus mit Vertrag ab 2002 für die Vollausnahme. Sicher ist das erst, wenn Baujahr, Förderung und die Zahl der Mietgegenstände wirklich geprüft sind – und genau diese Prüfung ist der Punkt, an dem die kostenlose Ersteinschätzung dir Arbeit abnimmt.
Befristeter Vertrag
Du bist kürzer gebunden, als der Vertrag klingt.
Befristung
Befristet unterschrieben – und trotzdem kündbar
Der Punkt, an dem sich österreichische Mieterinnen und Mieter am häufigsten für gebunden halten, obwohl sie es nicht sind.
Monat 1 bis 12: gebunden
Im Voll- und Teilanwendungsbereich entsteht dein Kündigungsrecht erst, wenn ein Jahr der Vertragsdauer abgelaufen ist. Bis dahin trägt die Befristung.
Ab dem 13. Monat: kündbar
Danach kannst du jeweils zum Monatsletzten kündigen – nicht nur einmal, sondern immer wieder zu jedem folgenden Monatsende. Einen Grund musst du nicht nennen.
Drei Monate Kündigungsfrist
Zwischen deiner Kündigung und dem Ende müssen drei Monate liegen. Frist und Termin gelten zusammen – gerechnet wird auf den nächsten erreichbaren Monatsletzten.
Frühestes Ende: Monat 16
Zwölf Monate Bindung plus drei Monate Frist zum Monatsletzten ergeben in Summe: Der Vertrag endet frühestens mit Ablauf des 16. Monats. Ein früheres Ende kann sich aus einer günstigeren Vertragsklausel, einer einvernehmlichen Auflösung oder einem gesetzlichen Auflösungsgrund ergeben.
Und das Wichtigste daran: Dieses Kündigungsrecht ist dir nicht zu nehmen. Eine Vertragsklausel, die es ausschließt oder hinausschiebt, ändert daran nichts – sie ist schlicht wirkungslos. Wer eine befristete Wohnung früher verlassen will, ist also selten so lange gebunden, wie das Papier vermuten lässt. Das ist kein Schlupfloch, sondern die gesetzliche Grundregel.
Mindestdauer & Verlängerung
Wie lange darf überhaupt befristet werden?
Die Befristung hat auch eine Untergrenze – und ein Ende, das oft anders aussieht als gedacht.
Für Wohnungen im Voll- und Teilanwendungsbereich gibt das Gesetz eine Mindestdauer vor. Für seit 1. Jänner 2026 neu vereinbarte oder verlängerte Befristungen beträgt sie nach der Darstellung des Justizministeriums fünf Jahre – oder mindestens drei Jahre, wenn der Vermieter zum Zeitpunkt der Befristung kein Unternehmer war. Ist die vereinbarte Befristung kürzer, ist nicht der ganze Vertrag hinfällig: Wirkungslos ist die Befristung, nicht das Mietverhältnis. Dieselbe Mindestdauer gilt auch für jede Verlängerung, und wirksam ist eine Befristung überhaupt nur, wenn sie schriftlich vereinbart wurde.
Und wenn die Frist einfach ausläuft? Wird ein befristeter Vertrag nach Ablauf weder verlängert noch aufgelöst, gilt er nach § 29 MRG einmalig als erneuert – wieder auf fünf beziehungsweise drei Jahre. In dieser erneuerten Zeit steht dir ein unverzichtbares Kündigungsrecht zu: jederzeit zum Monatsletzten mit drei Monaten Frist. Läuft auch diese Periode ab, ohne dass jemand etwas unternimmt, gilt der Vertrag als auf unbestimmte Zeit erneuert. Aus einer Befristung kann also nach und nach ein unbefristetes Mietverhältnis werden – ein Unterschied, der bei Auszug, Weitergabe und Kündigungsschutz viel bedeutet.
Das ist einer der Punkte, an denen die Rechtslage nicht trivial ist und die Formulierung im Vertrag eine Rolle spielt. Wenn bei dir viel davon abhängt, gehört das geprüft, statt geschätzt. Die Ersteinschätzung zeigt dir, worauf es dabei ankommt; die verbindliche Beurteilung deines Vertrags gehört in anwaltliche Hände.
Typische Fälle
Woran es im Alltag hängt
Die sechs Situationen, in denen die Einordnung plötzlich sehr konkret wird.
Die Kaution kommt nicht zurück
Wird die Kaution als Geldbetrag übergeben, muss der Vermieter sie fruchtbringend veranlagen und nach Vertragsende unverzüglich samt Zinsen zurückstellen – abzüglich berechtigter Forderungen (§ 16b MRG). Streit über die Höhe läuft im wohnrechtlichen Außerstreitverfahren, nicht als gewöhnliche Klage.
Die Therme gibt auf
Seit 1. Jänner 2015 zählt die Erhaltung mitvermieteter Thermen, Boiler und Wärmebereitungsgeräte im Vollanwendungsbereich ausdrücklich zu den Vermieterpflichten (§ 3 Abs 2 Z 2a MRG). Die laufende Wartung bleibt dagegen bei dir (§ 8 MRG) – diese Grenze wird am häufigsten verwechselt.
Schimmel oder Baustelle
Ist die Wohnung zum vereinbarten Gebrauch untauglich, bist du für Dauer und Ausmaß der Unbrauchbarkeit vom Mietzins befreit (§ 1096 ABGB) – nicht das MRG regelt das, sondern das ABGB. Bei unbeweglichen Sachen kann darauf im Voraus nicht verzichtet werden. Anzeigen und dokumentieren solltest du trotzdem.
Der Vermieter kündigt dir
Im Vollanwendungsbereich kann der Vermieter nur aus wichtigen Gründen kündigen (§ 30 MRG) – und nur gerichtlich (§ 33 MRG). Er muss die Gründe in der Kündigung nennen, kann später keine anderen nachschieben und trägt bei Einwendungen die Beweislast. Ein Brief allein beendet hier gar nichts.
Der Mietzins wirkt zu hoch
In der Vollanwendung ist der Hauptmietzins begrenzt – je nach Fall über den Richtwert, den Kategoriebetrag oder den angemessenen Mietzins (§ 16 MRG). Bei einem befristeten Hauptmietvertrag kommt zusätzlich der Befristungsabschlag von 25 Prozent dazu (§ 16 Abs 7 MRG).
Todesfall in der Wohnung
Ehegatte, Lebensgefährte, Verwandte in gerader Linie und Geschwister treten in den Mietvertrag ein, wenn sie dringendes Wohnbedürfnis haben und bisher im gemeinsamen Haushalt gewohnt haben (§ 14 MRG). Der Eintritt passiert automatisch – wer ihn nicht will, muss das binnen 14 Tagen bekanntgeben.
Mietzins
Was in deiner Miete tatsächlich steckt
„Miete“ ist in Österreich ein Sammelbegriff – und wer die Teile kennt, erkennt auch die Fehler.
Was du monatlich überweist, ist der Bruttomietzins. Er setzt sich zusammen aus dem Hauptmietzins (dem eigentlichen Nettomietzins), deinem Anteil an Betriebskosten und öffentlichen Abgaben, den anteiligen Aufwendungen für Gemeinschaftsanlagen wie Lift oder Heizanlage, dem Entgelt für mitvermietete Gegenstände – und der Umsatzsteuer. Laut oesterreich.gv.at beträgt sie 10 Prozent auf den Mietzins, während für mitvermietete Einrichtungsgegenstände und für Heizkosten 20 Prozent anfallen.
Prüfe bei einer Befristung auch den Abschlag. Bei einem befristeten Hauptmietvertrag vermindert sich der höchstzulässige Hauptmietzins um 25 Prozent (§ 16 Abs 7 MRG). Wird der Vertrag später in einen unbefristeten umgewandelt, fällt der Abschlag nur dann weg, wenn er im Mietvertrag ziffernmäßig und schriftlich ausgewiesen war – durch Gegenüberstellung des unbefristet zulässigen und des tatsächlich vereinbarten Hauptmietzinses. Fehlt diese Gegenüberstellung, bleibt der Abschlag bestehen.
Wertsicherung seit 1. Jänner 2026: Das Mieten-Wertsicherungsgesetz begrenzt Indexanpassungen bei Wohnungsmietverträgen im Voll- und Teilanwendungsbereich des MRG. Grundsätzlich sind Anpassungen nur jährlich ab April möglich; Inflation oberhalb von drei Prozent wird nur zur Hälfte berücksichtigt. Für Mieten mit gesetzlichen Mietzinsbeschränkungen gilt zusätzlich die Grenze von einem Prozent 2026 und zwei Prozent 2027. Voraussetzung bleibt eine wirksame Wertsicherungsvereinbarung. Einzelheiten und Ausnahmen erklärt das Sozialministerium zum Mietenpaket.
Mängel
Mietzinsminderung: sie entsteht von selbst
Der Punkt, an dem sich österreichisches Recht am deutlichsten vom Bauchgefühl unterscheidet.
Ist die Wohnung mangelhaft, sagt § 1096 ABGB wörtlich: Der Mieter ist „für die Dauer und in dem Maße der Unbrauchbarkeit von der Entrichtung des Zinses befreit“. Diese Befreiung tritt kraft Gesetzes ein – sie muss nicht erst bewilligt oder vereinbart werden. Voraussetzung ist, dass der Mangel nicht vom Mieter verschuldet ist.
Der Vermieter schuldet die Wohnung „in brauchbarem Stande“ – bei der Übergabe und während der ganzen Mietzeit, auf eigene Kosten. Typische Fälle sind Schimmel, ein längerer Heizungsausfall im Winter oder massive Bauarbeiten im Haus.
Und ein Satz, der in vielen Verträgen fehlt, aber im Gesetz steht: Auf diese Befreiung kann bei der Miete unbeweglicher Sachen im Voraus nicht verzichtet werden (§ 1096 Abs 1 ABGB). Eine Vertragsklausel, die die Minderung ausschließt, geht bei einer Wohnung also ins Leere.
In der Praxis heißt „von selbst“ trotzdem nicht „ohne dich“: Wer den Mietzins kürzt, sollte den Mangel dokumentieren, ihn dem Vermieter nachweislich anzeigen und die Kürzung der Höhe nach begründen können. Sonst steht am Ende Aussage gegen Aussage – und ein Mietzinsrückstand ist ein Kündigungsgrund.
Kosten & Anlaufstellen
Wer hilft weiter – und was kostet es?
In Österreich führen mehrere Wege zu einer Antwort, und nicht jeder kostet Geld.
KI-Ersteinschätzung
0 Euro
kostenloser Einstieg – kein Abo nötig
Erste Anwaltliche Auskunft
0 Euro
Orientierungsgespräch der Rechtsanwaltskammern
Anwaltshonorar
frei vereinbar
nach Vereinbarung, sonst nach RATG
Anwaltshonorar in Österreich: Es gilt der Grundsatz der freien Honorarvereinbarung; ohne Vereinbarung wird nach dem Rechtsanwaltstarifgesetz (RATG) beziehungsweise nach den Allgemeinen Honorar-Kriterien abgerechnet. Ein kostenloses Erstgespräch gibt es, wenn es ausdrücklich angeboten oder vereinbart wurde – oder als „Erste Anwaltliche Auskunft“ der Rechtsanwaltskammern. Deshalb ist die Reihenfolge in Österreich besonders wertvoll: erst kostenlos einordnen, dann gezielt beauftragen.
Vor dem Gericht steht oft die Schlichtungsstelle. In Gemeinden, die eine wohnrechtliche Schlichtungsstelle eingerichtet haben – darunter Wien, Graz, Linz, Salzburg, Innsbruck und Klagenfurt –, muss ein wohnrechtliches Außerstreitverfahren nach § 37 MRG zuerst dort anhängig gemacht werden, bevor es zum Bezirksgericht gehen kann (§ 39 MRG). Das betrifft genau die typischen Mietstreitigkeiten: Höhe des Hauptmietzinses, Betriebskostenabrechnung, Erhaltungsarbeiten oder der rückforderbare Kautionsbetrag. In Wien sind die Amtshandlungen der Schlichtungsstelle kostenfrei, und ein Kostenersatz an die Gegenseite ist dort nicht vorgesehen – das nimmt dem Verfahren einen großen Teil seines Risikos.
Kostenlose Beratung gibt es außerdem bei der Arbeiterkammer, deren Wohn- und Mietrechtsberatung für Mitglieder kostenlos ist, und in Wien bei der kommunalen Mieterhilfe. Mietervereinigung und Mieterschutzverband beraten und vertreten ebenfalls, setzen aber eine Mitgliedschaft voraus. Bei einem gewöhnlichen Zivilprozess gilt grundsätzlich der Kostenersatz nach § 41 ZPO. Für das wohnrechtliche Außerstreitverfahren gelten eigene Kostenregeln (§ 37 Abs 3 Z 17 MRG). Kläre vorab, welches Verfahren zu deiner Frage passt und welche Anwaltskosten in Österreich entstehen können.
FAQ
Häufige Fragen zum Mietrecht in Österreich
Wie hoch ist der Richtwert in Wien?
Seit 1. April 2026 beträgt der Richtwert für Wien 6,74 Euro pro Quadratmeter. Die Anpassung war heuer mit einem Prozent gedeckelt. Zum Vergleich: Vorarlberg liegt bei 10,35 Euro, Salzburg bei 9,31 Euro, das Burgenland bei 6,15 Euro – Wien hat damit nach dem Burgenland den niedrigsten Richtwert Österreichs. Wichtig ist, dass der Richtwert nur der Ausgangswert ist: Der zulässige Hauptmietzins entsteht daraus erst über Zu- und Abschläge für Lage, Ausstattung, Stockwerk und Erhaltungszustand.
Wann ist ein Lagezuschlag unzulässig?
Ein Lagezuschlag setzt zweierlei voraus: eine überdurchschnittliche Lage der Liegenschaft und die schriftliche Bekanntgabe der dafür maßgebenden Umstände spätestens bei Zustandekommen des Mietvertrages (§ 16 Abs 4 MRG). An der zweiten Voraussetzung scheitern viele Verträge. Steht dort nur ein Betrag, ohne dass die Lage begründet wurde, fehlt dem Zuschlag die gesetzliche Grundlage – unabhängig davon, wie gut die Lage tatsächlich ist.
Wie lange kann ich zu viel gezahlten Mietzins zurückfordern?
Unterscheide die Prüfung der Mietzinsvereinbarung von der Verjährung einzelner Rückzahlungen. Nach § 16 Abs 8 MRG ist eine Überschreitung grundsätzlich binnen drei Jahren ab Vereinbarung bei Gericht beziehungsweise Schlichtungsstelle geltend zu machen. Bei befristeten Hauptmietverträgen endet diese Frist frühestens sechs Monate nach Auflösung oder Umwandlung; die Verjährungsfrist beträgt dann zehn Jahre. Lass deshalb Vertrag, Zahlungszeitraum und Anlass der Erhöhung gemeinsam prüfen, statt allein mit einem pauschalen Rückforderungszeitraum zu rechnen.
Muss ich eine Mietzinsminderung beantragen?
Nein. § 1096 ABGB sagt, dass der Mieter „für die Dauer und in dem Maße der Unbrauchbarkeit von der Entrichtung des Zinses befreit“ ist – die Befreiung tritt kraft Gesetzes ein, sofern der Mangel nicht vom Mieter verschuldet wurde. Auf sie kann bei der Miete unbeweglicher Sachen im Voraus nicht verzichtet werden; eine gegenteilige Vertragsklausel geht ins Leere. In der Praxis solltest du den Mangel dennoch dokumentieren, ihn nachweislich anzeigen und die Höhe der Kürzung begründen können – ein Mietzinsrückstand ist umgekehrt ein Kündigungsgrund.
Wann darf ich einen befristeten Mietvertrag kündigen?
Im Voll- und Teilanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes kannst du als Mieter nach Ablauf eines Jahres der Vertragsdauer jeweils zum Monatsletzten mit einer dreimonatigen Kündigungsfrist kündigen. Weil Frist und Termin zusammenkommen, endet der Vertrag frühestens mit Ablauf des 16. Monats. Dieses Kündigungsrecht steht dir zu, auch wenn im Vertrag etwas anderes steht.
Was bedeutet Voll-, Teilanwendung und Vollausnahme?
Das Mietrechtsgesetz gilt nicht für jede Wohnung gleich. In der Vollanwendung greift der volle Schutz einschließlich der Mietzinsbeschränkungen – das betrifft vor allem Altbauten und geförderte Mietwohnhäuser. In der Teilanwendung gelten nur einzelne Bestimmungen, nämlich zu Kaution, Befristung, Kündigungsschutz und Eintrittsrechten. Bei der Vollausnahme gilt das MRG gar nicht, sondern das allgemeine Mietrecht des ABGB (§§ 1090 ff.) mit weitgehender Vertragsfreiheit.
Wie finde ich heraus, welcher Bereich für meine Wohnung gilt?
Entscheidend sind vor allem das Baujahr des Gebäudes, die Art des Objekts und die Zahl der Mietgegenstände im Haus. Altbauten mit mehr als zwei Mietgegenständen fallen typischerweise in die Vollanwendung, frei finanzierte Neubauten in die Teilanwendung, und Ein- oder Zweiobjekthäuser sind bei Verträgen ab 2002 in der Regel ganz ausgenommen. Weil an dieser Einordnung fast alles hängt, lohnt es sich, sie zuerst zu klären.
Wie lange darf ein Mietvertrag befristet werden?
Für seit 1. Jänner 2026 neu vereinbarte oder verlängerte Wohnungsmietverträge im Voll- und Teilanwendungsbereich des MRG beträgt die Mindestbefristung fünf Jahre. War der Vermieter bei der Befristung kein Unternehmer, genügen mindestens drei Jahre. Die Befristung muss schriftlich vereinbart sein. Für ältere Vereinbarungen ist die damals geltende Fassung zu prüfen; eine unwirksame Befristung macht nicht den gesamten Mietvertrag unwirksam.
Wer zahlt, wenn die Therme kaputt ist?
Im Vollanwendungsbereich zählt die Erhaltung mitvermieteter Heizthermen, Warmwasserboiler und sonstiger Wärmebereitungsgeräte seit 1. Jänner 2015 ausdrücklich zu den Erhaltungsarbeiten des Vermieters (§ 3 Abs 2 Z 2a MRG). Reparatur und, wenn eine Reparatur unwirtschaftlich ist, auch der Austausch gehen also zulasten des Vermieters – vorausgesetzt, das Gerät war mitvermietet. Die laufende Wartung und das Service bleiben dagegen Sache des Mieters (§ 8 MRG).
Was kostet anwaltliche Hilfe in Österreich?
In Österreich gilt der Grundsatz der freien Honorarvereinbarung; ohne Vereinbarung wird nach dem Rechtsanwaltstarifgesetz (RATG) beziehungsweise den Allgemeinen Honorar-Kriterien abgerechnet. Kostenlos ist die „Erste Anwaltliche Auskunft“ der Rechtsanwaltskammern – ein Orientierungsgespräch, kein Ersatz für ein Mandat. Wichtig zu wissen: Im Zivilprozess ersetzt die vollständig unterliegende Partei der Gegenseite die notwendigen Kosten (§ 41 ZPO).
Welche Gesetze gelten für meine Wohnung?
Das Mietrechtsgesetz (MRG) und das ABGB. Das MRG regelt in seinem Anwendungsbereich Mietzins, Befristung, Kündigung und Erhaltung; wo es nicht oder nur teilweise gilt, greifen die §§ 1090 ff ABGB. Welcher Bereich für deine Wohnung gilt, hängt vor allem von Baujahr, Gebäudeart und Förderung ab – und genau das entscheidet, welche Regeln zu Befristung, Kündigung und Mietzins für dich gelten.
Quellen & rechtliche Grundlagen
- Anwendungsbereich des MRG: Voll-, Teilanwendung und Vollausnahme – Darstellung auf oesterreich.gv.at (Bundesministerium für Justiz) und konsumentenfragen.at
- Vollausnahme: allgemeines Mietrecht des ABGB, §§ 1090 bis 1121
- Befristung, Kündigungsrecht des Mieters und Erneuerung: Justizministerium zur Befristung und § 29 MRG – Kündigung nach einem Jahr zum Monatsletzten mit dreimonatiger Frist, unverzichtbar; einmalige Erneuerung, danach unbestimmte Zeit
- Richtwert und Zu-/Abschläge: § 16 Abs 2 MRG sowie das Richtwertgesetz (BGBl. Nr. 800/1993 i.d.F. BGBl. I Nr. 114/2025). Richtwerte je Bundesland ab 1.4.2026 laut Statistik Austria (Valorisierung 1,00 %, gedeckelt) – abgerufen am 31.8.2026
- Lagezuschlag: § 16 Abs 4 MRG – überdurchschnittliche Lage UND schriftliche Bekanntgabe bis Vertragsabschluss stehen beide dort; Abs 3 regelt die Zuschlagsgrenzen
- Rückforderung überhöhten Mietzinses: § 16 Abs 8 MRG – drei Jahre, bei befristeten Verträgen frühestens sechs Monate nach Auflösung, Verjährung zehn Jahre
- Mietzinsminderung bei Mängeln: § 1096 ABGB – Befreiung kraft Gesetzes, Verzicht im Voraus unwirksam
- Mietzinsbildung und Befristungsabschlag: § 16 MRG, insbesondere § 16 Abs 7 MRG (25 Prozent) sowie das Richtwertgesetz
- Kaution: § 16b MRG – fruchtbringende Veranlagung, unverzügliche Rückstellung samt Zinsen
- Erhaltung: § 3 MRG (Vermieter, mitvermietete Thermen und Boiler nach § 3 Abs 2 Z 2a seit 1.1.2015) und § 8 MRG (Wartung durch den Mieter)
- Mietzinsminderung bei Mängeln: § 1096 ABGB
- Kündigungsschutz: § 30 MRG (wichtige Gründe) und § 33 MRG (gerichtliche Kündigung durch den Vermieter)
- Eintrittsrechte im Todesfall: § 14 MRG
- Schlichtungsstelle: §§ 37 und 39 MRG; Kosteninformation der Stadt Wien
- Anwaltshonorar und Prozesskosten: Österreichischer Rechtsanwaltskammertag (freie Honorarvereinbarung, RATG, AHK, „Erste Anwaltliche Auskunft“) sowie § 41 ZPO
- Umsatzsteuer und Mietzinsbestandteile: oesterreich.gv.at
Redaktionell überarbeitet: 22. September 2026. Diese Seite gibt einen Überblick über das österreichische Mietrecht und stellt keine Rechtsberatung dar. Ob in deinem Fall Vollanwendung, Teilanwendung oder Vollausnahme gilt, hängt an Details deines Vertrags und des Gebäudes – für eine verbindliche Beurteilung wende dich an eine Rechtsanwältin oder einen Rechtsanwalt. Beträge und Grenzwerte ändern sich; maßgeblich ist immer die aktuelle Fassung der genannten Bestimmungen.