Der erste Schritt
Erst die Einordnung, dann die Frage
Warum in Österreich fast jede Mietfrage mit derselben Vorfrage beginnt.
Zwei Wohnungen in derselben Straße können völlig verschiedenen Regeln unterliegen. Das Mietrechtsgesetz gilt in Österreich nämlich nicht für jedes Mietverhältnis im selben Umfang, sondern in drei Stufen: Vollanwendung, Teilanwendung und Vollausnahme. Baujahr, Art des Objekts und die Zahl der Mietgegenstände im Haus entscheiden darüber – und mit ihnen, ob dein Mietzins überhaupt begrenzt ist, wie lange befristet werden darf und wie leicht dir gekündigt werden kann. Wer diese Vorfrage überspringt, diskutiert über Ansprüche, die es in seiner Stufe gar nicht gibt. Deshalb steht sie hier ganz vorne.
Das Wichtigste in Kürze
- Das MRG kennt drei Stufen. Welche gilt, hängt vor allem an Baujahr, Objektart und der Zahl der Mietgegenstände im Haus.
- Nur in der Vollanwendung ist der Mietzins beschränkt. In der Teilanwendung sind lediglich Kaution, Befristung, Kündigungsschutz und Eintrittsrechte geregelt.
- In der Vollausnahme gilt allein das ABGB (§§ 1090 bis 1121) – dort bestimmt der Vertrag praktisch alles.
- Bei einem befristeten Vertrag kannst du als Mieter nach einem Jahr zum Monatsletzten mit drei Monaten Frist kündigen – frühestens endet er damit nach 16 Monaten.
- Dieses Kündigungsrecht ist unabdingbar: Eine gegenteilige Vertragsklausel ändert daran nichts.
- Der Vermieter kann im Vollanwendungsbereich nur aus wichtigen Gründen und nur gerichtlich kündigen (§§ 30, 33 MRG).
So funktioniert's
In vier Schritten zur eigenen Einordnung
Von der ersten Frage bis zum vorbereiteten Gespräch – alles in einer App.
Wohnsituation schildern
Beschreib deine Lage oder fotografiere den Mietvertrag. Anwalt GURU fragt nach dem, worauf es in Österreich ankommt – Baujahr, Objektart, Zahl der Mietgegenstände – und recherchiert dazu in einer echten juristischen Datenbank. Jede Quelle ist anklickbar und nachlesbar.
Stufe klären, Ansprüche sehen
Du erfährst, ob dein Mietverhältnis eher in die Voll-, die Teilanwendung oder in die Vollausnahme fällt – und was daraus folgt: Ist der Mietzins begrenzt? Wie lange bindet die Befristung? Wie stark ist dein Kündigungsschutz?
Falldokument erstellen – ein Klick
Aus dem Chat wird eine strukturierte Fallübersicht: Sachverhalt, die relevanten Punkte, die Fragen für deine Anwältin oder deinen Anwalt und alle Angaben, die sie brauchen. Das spart Einarbeitungszeit – und die bezahlst du sonst.
Vorbereitet ins Gespräch
Mit Falldokument und Grundverständnis startest du direkt bei der Frage, die dich beschäftigt, statt bei der Aktenlage. So holst du aus einem Termin heraus, wofür andere zwei brauchen – und manchmal zeigt sich schon vorher, dass ein sachliches Schreiben genügt.
Kontrolle statt Kontrollverlust: Es ist deine Wohnung. Geh in das Gespräch, als hättest du dich vorbereitet – weil du es hast.
Anwendungsbereich
Die drei Schutzstufen des Mietrechtsgesetzes
Von vollem Schutz bis reiner Vertragsfreiheit – und woran du deine Stufe erkennst.
Stufe 1
Vollanwendung
Der volle Schutz – inklusive Mietzinsgrenzen
Typische Fälle
- Mietwohnungen in Gebäuden, errichtet vor dem 1.7.1953, mit mehr als zwei Mietgegenständen
- vermietete Eigentumswohnungen in Gebäuden, errichtet vor dem 9.5.1945, mit mehr als zwei Mietgegenständen
- Wohnungen in gefördert errichteten Mietwohnhäusern mit mehr als zwei Mietgegenständen
Hier greifen die Mietzinsbeschränkungen und der starke Kündigungsschutz des MRG. Wer in dieser Stufe wohnt, ist am weitesten von der reinen Vertragsfreiheit entfernt – und hat die meisten Ansprüche in der Hand.
Stufe 2
Teilanwendung
Nur vier Themen sind geregelt
Typische Fälle
- frei finanzierte Neubauten, errichtet nach dem 30.6.1953
- vermietete Eigentumswohnungen in Gebäuden, errichtet nach dem 8.5.1945
- Dachbodenausbauten nach dem 31.12.2001
- Zubauten nach dem 30.9.2006
Es gelten nur die Bestimmungen zu Kaution, Befristung, Kündigungsschutz und Eintrittsrechten. Die Mietzinsbeschränkungen greifen hier nicht – über die Höhe entscheidet der Vertrag.
Stufe 3
Vollausnahme
Das MRG gilt gar nicht
Typische Fälle
- Ein- und Zweiobjekthäuser bei Verträgen ab dem 1.1.2002
- Dienstwohnungen
- Zweitwohnungen und Ferienwohnungen
- Beherbergungsbetriebe und Heime
- karitativ vermieteter Wohnraum
Es gelten die allgemeinen Mietbestimmungen des ABGB (§§ 1090 bis 1121) mit weitgehender Vertragsfreiheit. Der Vertrag bestimmt hier fast alles – umso wichtiger ist, was du unterschreibst.
Woran du dich orientieren kannst: Ein Altbau mit vielen Wohnungen spricht für die Vollanwendung, ein frei finanzierter Neubau für die Teilanwendung, ein Ein- oder Zweifamilienhaus mit Vertrag ab 2002 für die Vollausnahme. Sicher ist das erst, wenn Baujahr, Förderung und die Zahl der Mietgegenstände wirklich geprüft sind – und genau diese Prüfung ist der Punkt, an dem die kostenlose Ersteinschätzung dir Arbeit abnimmt.
Befristeter Vertrag
Du bist kürzer gebunden, als der Vertrag klingt.
Befristung
Befristet unterschrieben – und trotzdem kündbar
Der Punkt, an dem sich österreichische Mieterinnen und Mieter am häufigsten für gebunden halten, obwohl sie es nicht sind.
Monat 1 bis 12: gebunden
Im Voll- und Teilanwendungsbereich entsteht dein Kündigungsrecht erst, wenn ein Jahr der Vertragsdauer abgelaufen ist. Bis dahin trägt die Befristung.
Ab dem 13. Monat: kündbar
Danach kannst du jeweils zum Monatsletzten kündigen – nicht nur einmal, sondern immer wieder zu jedem folgenden Monatsende. Einen Grund musst du nicht nennen.
Drei Monate Kündigungsfrist
Zwischen deiner Kündigung und dem Ende müssen drei Monate liegen. Frist und Termin gelten zusammen – gerechnet wird auf den nächsten erreichbaren Monatsletzten.
Frühestes Ende: Monat 16
Zwölf Monate Bindung plus drei Monate Frist zum Monatsletzten ergeben in Summe: Der Vertrag endet frühestens mit Ablauf des 16. Monats. Später jederzeit, früher nie.
Und das Wichtigste daran: Dieses Kündigungsrecht ist dir nicht zu nehmen. Eine Vertragsklausel, die es ausschließt oder hinausschiebt, ändert daran nichts – sie ist schlicht wirkungslos. Wer eine befristete Wohnung früher verlassen will, ist also selten so lange gebunden, wie das Papier vermuten lässt. Das ist kein Schlupfloch, sondern die gesetzliche Grundregel.
Mindestdauer & Verlängerung
Wie lange darf überhaupt befristet werden?
Die Befristung hat auch eine Untergrenze – und ein Ende, das oft anders aussieht als gedacht.
Für Wohnungen im Voll- und Teilanwendungsbereich gibt das Gesetz eine Mindestdauer vor. Nach der Darstellung des Justizministeriums beträgt sie fünf Jahre – oder mindestens drei Jahre, wenn der Vermieter zum Zeitpunkt der Befristung kein Unternehmer war. Ist die vereinbarte Befristung kürzer, ist nicht der ganze Vertrag hinfällig: Wirkungslos ist die Befristung, nicht das Mietverhältnis. Dieselbe Mindestdauer gilt auch für jede Verlängerung, und wirksam ist eine Befristung überhaupt nur, wenn sie schriftlich vereinbart wurde.
Und wenn die Frist einfach ausläuft? Wird ein befristeter Vertrag nach Ablauf weder verlängert noch aufgelöst, gilt er nach § 29 MRG einmalig als erneuert – wieder auf fünf beziehungsweise drei Jahre. In dieser erneuerten Zeit steht dir ein unverzichtbares Kündigungsrecht zu: jederzeit zum Monatsletzten mit drei Monaten Frist. Läuft auch diese Periode ab, ohne dass jemand etwas unternimmt, gilt der Vertrag als auf unbestimmte Zeit erneuert. Aus einer Befristung kann also nach und nach ein unbefristetes Mietverhältnis werden – ein Unterschied, der bei Auszug, Weitergabe und Kündigungsschutz viel bedeutet.
Das ist einer der Punkte, an denen die Rechtslage nicht trivial ist und die Formulierung im Vertrag eine Rolle spielt. Wenn bei dir viel davon abhängt, gehört das geprüft, statt geschätzt. Die Ersteinschätzung zeigt dir, worauf es dabei ankommt; die verbindliche Beurteilung deines Vertrags gehört in anwaltliche Hände.
Typische Fälle
Woran es im Alltag hängt
Die sechs Situationen, in denen die Einordnung plötzlich sehr konkret wird.
Die Kaution kommt nicht zurück
Wird die Kaution als Geldbetrag übergeben, muss der Vermieter sie fruchtbringend veranlagen und nach Vertragsende unverzüglich samt Zinsen zurückstellen – abzüglich berechtigter Forderungen (§ 16b MRG). Streit über die Höhe läuft im wohnrechtlichen Außerstreitverfahren, nicht als gewöhnliche Klage.
Die Therme gibt auf
Seit 1. Jänner 2015 zählt die Erhaltung mitvermieteter Thermen, Boiler und Wärmebereitungsgeräte im Vollanwendungsbereich ausdrücklich zu den Vermieterpflichten (§ 3 Abs 2 Z 2a MRG). Die laufende Wartung bleibt dagegen bei dir (§ 8 MRG) – diese Grenze wird am häufigsten verwechselt.
Schimmel oder Baustelle
Ist die Wohnung zum vereinbarten Gebrauch untauglich, bist du für Dauer und Ausmaß der Unbrauchbarkeit vom Mietzins befreit (§ 1096 ABGB) – nicht das MRG regelt das, sondern das ABGB. Bei unbeweglichen Sachen kann darauf im Voraus nicht verzichtet werden. Anzeigen und dokumentieren solltest du trotzdem.
Der Vermieter kündigt dir
Im Vollanwendungsbereich kann der Vermieter nur aus wichtigen Gründen kündigen (§ 30 MRG) – und nur gerichtlich (§ 33 MRG). Er muss die Gründe in der Kündigung nennen, kann später keine anderen nachschieben und trägt bei Einwendungen die Beweislast. Ein Brief allein beendet hier gar nichts.
Der Mietzins wirkt zu hoch
In der Vollanwendung ist der Hauptmietzins begrenzt – je nach Fall über den Richtwert, den Kategoriebetrag oder den angemessenen Mietzins (§ 16 MRG). Bei einem befristeten Hauptmietvertrag kommt zusätzlich der Befristungsabschlag von 25 Prozent dazu (§ 16 Abs 7 MRG).
Todesfall in der Wohnung
Ehegatte, Lebensgefährte, Verwandte in gerader Linie und Geschwister treten in den Mietvertrag ein, wenn sie dringendes Wohnbedürfnis haben und bisher im gemeinsamen Haushalt gewohnt haben (§ 14 MRG). Der Eintritt passiert automatisch – wer ihn nicht will, muss das binnen 14 Tagen bekanntgeben.
Mietzins
Was in deiner Miete tatsächlich steckt
„Miete“ ist in Österreich ein Sammelbegriff – und wer die Teile kennt, erkennt auch die Fehler.
Was du monatlich überweist, ist der Bruttomietzins. Er setzt sich zusammen aus dem Hauptmietzins (dem eigentlichen Nettomietzins), deinem Anteil an Betriebskosten und öffentlichen Abgaben, den anteiligen Aufwendungen für Gemeinschaftsanlagen wie Lift oder Heizanlage, dem Entgelt für mitvermietete Gegenstände – und der Umsatzsteuer. Laut oesterreich.gv.at beträgt sie 10 Prozent auf den Mietzins, während für mitvermietete Einrichtungsgegenstände und für Heizkosten 20 Prozent anfallen.
Der Befristungsabschlag ist der am häufigsten übersehene Posten. Bei einem befristeten Hauptmietvertrag vermindert sich der höchstzulässige Hauptmietzins um 25 Prozent (§ 16 Abs 7 MRG). Wird der Vertrag später in einen unbefristeten umgewandelt, fällt der Abschlag nur dann weg, wenn er im Mietvertrag ziffernmäßig und schriftlich ausgewiesen war – durch Gegenüberstellung des unbefristet zulässigen und des tatsächlich vereinbarten Hauptmietzinses. Fehlt diese Gegenüberstellung, bleibt der Abschlag bestehen.
Neu seit 1. Jänner 2026: Nach der Darstellung von konsumentenfragen.at deckelt das sogenannte Mietenpaket die Wertsicherung – für 2026 auf höchstens ein Prozent, für 2027 auf höchstens zwei Prozent; liegt die Inflation über drei Prozent, schlägt der übersteigende Teil nur zur Hälfte durch. Zugleich wurde die Mindestbefristung bei unternehmerischer Vermietung von drei auf fünf Jahre verlängert. Wenn du eine Mietzinserhöhung im Postkasten hattest, ist das der erste Punkt zum Nachrechnen.
Kosten & Anlaufstellen
Wer hilft weiter – und was kostet es?
In Österreich führen mehrere Wege zu einer Antwort, und nicht jeder kostet Geld.
KI-Ersteinschätzung
0 Euro
kostenlos, sofort – kein Abo nötig
Erste Anwaltliche Auskunft
0 Euro
Orientierungsgespräch der Rechtsanwaltskammern
Anwaltshonorar
frei vereinbar
keine gesetzliche Obergrenze für die Erstberatung
Der wichtigste Unterschied zu Deutschland: Ein Gegenstück zur deutschen Erstberatungs-Obergrenze gibt es in Österreich nicht. Es gilt der Grundsatz der freien Honorarvereinbarung; ohne Vereinbarung wird nach dem Rechtsanwaltstarifgesetz (RATG) beziehungsweise nach den Allgemeinen Honorar-Kriterien abgerechnet. Ein kostenloses Erstgespräch gibt es also nur, wenn es ausdrücklich angeboten oder vereinbart wurde. Deshalb ist die Reihenfolge in Österreich besonders wertvoll: erst kostenlos einordnen, dann gezielt beauftragen.
Vor dem Gericht steht oft die Schlichtungsstelle. In Gemeinden, die eine wohnrechtliche Schlichtungsstelle eingerichtet haben – darunter Wien, Graz, Linz, Salzburg, Innsbruck und Klagenfurt –, muss ein wohnrechtliches Außerstreitverfahren nach § 37 MRG zuerst dort anhängig gemacht werden, bevor es zum Bezirksgericht gehen kann (§ 39 MRG). Das betrifft genau die typischen Mietstreitigkeiten: Höhe des Hauptmietzinses, Betriebskostenabrechnung, Erhaltungsarbeiten oder der rückforderbare Kautionsbetrag. In Wien sind die Amtshandlungen der Schlichtungsstelle kostenfrei, und ein Kostenersatz an die Gegenseite ist dort nicht vorgesehen – das nimmt dem Verfahren einen großen Teil seines Risikos.
Kostenlose Beratung gibt es außerdem bei der Arbeiterkammer, deren Wohn- und Mietrechtsberatung für Mitglieder kostenlos ist, und in Wien bei der kommunalen Mieterhilfe. Mietervereinigung und Mieterschutzverband beraten und vertreten ebenfalls, setzen aber eine Mitgliedschaft voraus. Und wenn es doch vor das Zivilgericht geht, gilt das Unterliegensprinzip: Wer vollständig verliert, ersetzt der Gegenseite die notwendigen Prozesskosten (§ 41 ZPO) – erstattet wird dabei immer nach RATG, auch wenn der eigene Anwalt teurer war.
FAQ
Häufige Fragen zum Mietrecht in Österreich
Wann darf ich einen befristeten Mietvertrag kündigen?
Im Voll- und Teilanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes kannst du als Mieter nach Ablauf eines Jahres der Vertragsdauer jeweils zum Monatsletzten mit einer dreimonatigen Kündigungsfrist kündigen. Weil Frist und Termin zusammenkommen, endet der Vertrag frühestens mit Ablauf des 16. Monats. Dieses Kündigungsrecht steht dir zu, auch wenn im Vertrag etwas anderes steht.
Was bedeutet Voll-, Teilanwendung und Vollausnahme?
Das Mietrechtsgesetz gilt nicht für jede Wohnung gleich. In der Vollanwendung greift der volle Schutz einschließlich der Mietzinsbeschränkungen – das betrifft vor allem Altbauten und geförderte Mietwohnhäuser. In der Teilanwendung gelten nur einzelne Bestimmungen, nämlich zu Kaution, Befristung, Kündigungsschutz und Eintrittsrechten. Bei der Vollausnahme gilt das MRG gar nicht, sondern das allgemeine Mietrecht des ABGB (§§ 1090 ff.) mit weitgehender Vertragsfreiheit.
Wie finde ich heraus, welcher Bereich für meine Wohnung gilt?
Entscheidend sind vor allem das Baujahr des Gebäudes, die Art des Objekts und die Zahl der Mietgegenstände im Haus. Altbauten mit mehr als zwei Mietgegenständen fallen typischerweise in die Vollanwendung, frei finanzierte Neubauten in die Teilanwendung, und Ein- oder Zweiobjekthäuser sind bei Verträgen ab 2002 in der Regel ganz ausgenommen. Weil an dieser Einordnung fast alles hängt, lohnt es sich, sie zuerst zu klären.
Wie lange darf ein Mietvertrag befristet werden?
Für Wohnungen im Voll- und Teilanwendungsbereich gibt das Gesetz eine Mindestdauer vor. Nach der Darstellung des Justizministeriums beträgt sie fünf Jahre, oder mindestens drei Jahre, wenn der Vermieter zum Zeitpunkt der Befristung kein Unternehmer war. Eine kürzere Befristung ist unwirksam – der Vertrag gilt dann nicht etwa gar nicht, sondern die zu kurze Befristung entfaltet keine Wirkung. Dieselbe Mindestdauer gilt auch für jede Verlängerung, und wirksam ist die Befristung nur, wenn sie schriftlich vereinbart wurde.
Wer zahlt, wenn die Therme kaputt ist?
Im Vollanwendungsbereich zählt die Erhaltung mitvermieteter Heizthermen, Warmwasserboiler und sonstiger Wärmebereitungsgeräte seit 1. Jänner 2015 ausdrücklich zu den Erhaltungsarbeiten des Vermieters (§ 3 Abs 2 Z 2a MRG). Reparatur und, wenn eine Reparatur unwirtschaftlich ist, auch der Austausch gehen also zulasten des Vermieters – vorausgesetzt, das Gerät war mitvermietet. Die laufende Wartung und das Service bleiben dagegen Sache des Mieters (§ 8 MRG).
Was kostet anwaltliche Hilfe in Österreich?
Anders als in Deutschland gibt es in Österreich keine gesetzliche Obergrenze für die Erstberatung. Es gilt der Grundsatz der freien Honorarvereinbarung; ohne Vereinbarung wird nach dem Rechtsanwaltstarifgesetz (RATG) beziehungsweise den Allgemeinen Honorar-Kriterien abgerechnet. Kostenlos ist die „Erste Anwaltliche Auskunft“ der Rechtsanwaltskammern – ein Orientierungsgespräch, kein Ersatz für ein Mandat. Wichtig zu wissen: Im Zivilprozess ersetzt die vollständig unterliegende Partei der Gegenseite die notwendigen Kosten (§ 41 ZPO).
Gilt in Österreich dasselbe wie in Deutschland?
Nein, und das ist die häufigste Fehlerquelle. Das deutsche Mietrecht kennt weder die Dreiteilung in Voll-, Teilanwendung und Vollausnahme noch das Kündigungsrecht des Mieters nach einem Jahr im befristeten Vertrag. Wer eine österreichische Wohnung nach deutschem BGB beurteilt, kommt bei Befristung, Kündigung und Mietzins zu falschen Ergebnissen.
Quellen & rechtliche Grundlagen
- Anwendungsbereich des MRG: Voll-, Teilanwendung und Vollausnahme – Darstellung auf oesterreich.gv.at (Bundesministerium für Justiz) und konsumentenfragen.at
- Vollausnahme: allgemeines Mietrecht des ABGB, §§ 1090 bis 1121
- Befristung, Kündigungsrecht des Mieters und Erneuerung: § 29 MRG – Kündigung nach einem Jahr zum Monatsletzten mit dreimonatiger Frist, unverzichtbar; einmalige Erneuerung, danach unbestimmte Zeit
- Mietzinsbildung und Befristungsabschlag: § 16 MRG, insbesondere § 16 Abs 7 MRG (25 Prozent) sowie das Richtwertgesetz
- Kaution: § 16b MRG – fruchtbringende Veranlagung, unverzügliche Rückstellung samt Zinsen
- Erhaltung: § 3 MRG (Vermieter, mitvermietete Thermen und Boiler nach § 3 Abs 2 Z 2a seit 1.1.2015) und § 8 MRG (Wartung durch den Mieter)
- Mietzinsminderung bei Mängeln: § 1096 ABGB
- Kündigungsschutz: § 30 MRG (wichtige Gründe) und § 33 MRG (gerichtliche Kündigung durch den Vermieter)
- Eintrittsrechte im Todesfall: § 14 MRG
- Schlichtungsstelle: §§ 37 und 39 MRG; Kosteninformation der Stadt Wien
- Anwaltshonorar und Prozesskosten: Österreichischer Rechtsanwaltskammertag (freie Honorarvereinbarung, RATG, AHK, „Erste Anwaltliche Auskunft“) sowie § 41 ZPO
- Umsatzsteuer und Mietzinsbestandteile: oesterreich.gv.at
Stand: August 2026. Diese Seite gibt einen Überblick über das österreichische Mietrecht und stellt keine Rechtsberatung dar. Ob in deinem Fall Vollanwendung, Teilanwendung oder Vollausnahme gilt, hängt an Details deines Vertrags und des Gebäudes – für eine verbindliche Beurteilung wende dich an eine Rechtsanwältin oder einen Rechtsanwalt. Beträge und Grenzwerte ändern sich; maßgeblich ist immer die aktuelle Fassung der genannten Bestimmungen.